Góð ráð við kaup á fasteign

Fátt skiptir meira máli fyrir fjárhag þinn og fjölskyldu þinnar en að vel takist til þegar þú festir kaup á íbúð, hvort sem það er í fyrsta skipti eða þegar þú ert að skipta um eigið húsnæði, selja og kaupa íbúð. Hér eru nokkrar leiðbeiningar og heilræði sem þú ættir að hafa í huga við þessi tímamót. 

Hvernig íbúð langar þig að kaupa?

Þegar þú hefur fengið bráðabirgðagreiðslumat og gert þér grein fyrir hvað þú ræður vel við að kaupa dýra íbúð er komið að spurningum sem er sjálfsagt að leita svara við áður en þú ferð að leita að íbúð.

• Hvað þarftu stóra íbúð miðað við þarfir fjölskyldunnar?
• Hvað þarftu mörg svefnherbergi?
• Hvað hefurðu hugsað þér að búa lengi í þessari íbúð?
• Gerirðu ráð fyrir að fjölskyldan eigi eftir að stækka?
• Hvað væri hæfileg stærð ef þú ætlar að minnka við þig?
• Þarftu að hafa aðgang að garði? Þarftu bílastæði? Gætirðu hugsað þér að hafa bílskúr eða er hann óþarfur?
• Hvar gætirðu hugsað þér að búa? Á höfuðborgarsvæðinu eða úti á landi? Í litlu eða stóru fjölbýli, raðhúsi eða einbýli?
• Í hvaða hverfi eða bæjarhluta á höfuðborgarsvæðinu gætirðu hugsað þér að búa? Hafðu í huga atriði eins og skóla og almenna þjónustu eins og verslanir og samgöngur (t.d. hversu langt er fyrir þig að fara til vinnu).

Hvar finn ég íbúðina sem mig langar í?

Fasteignavefsíður

Gott er að byrja á að skoða íbúðir á fasteignavefsíðum eins og fast­eignir.is eða mbl.is/fasteignir. Á þessum vefsíðum eru leitarvélar þar sem þú getur sett inn ákveðin skilyrði, t.d. verð, stærð og staðsetningu. Þó að þú hafir mótað þér fyrirframákveðnar hugmyndir um hvernig íbúð þig langar í og hvar þú vilt helst búa skaltu leita með opnum huga því að draumahús­næðið getur leynst þar sem þig síst grunar í byrjun. Ef þú hefur mótaðar hugmyndir um fermetrafjölda, verð, gerð húsnæðis og staðsetningu getur þú beðið um á þessum vefsíðum að fá sendan póst þegar eignir sem koma til greina eru settar á vefinn.

Myndir á fasteignavefsíðum

Gættu þess þegar þú skoðar myndir á fasteignavefsíðum að þær eru nær undantekningarlaust teknar með gleið­hornalinsu svo að sem mest af herbergi rúmist á einni mynd. Herbergi og íbúðin þar með í heild geta því virst stærri á þessum myndum en raunin er.

Fermetraverð

Fermetraverð segir oft meira en ásett kaupverð um raunverulegt virði íbúðar eða hversu hátt íbúðin er verðlögð. Þess vegna skaltu deila sam­þykktum fermetrum í uppsett verð. Þú munt fljótlega komast að raun um að fermetraverð er mismunandi eftir hverfum á höfuðborgar­svæðinu og yfirleitt mun lægra í bæjum úti á landi.

Söluyfirlit

Þegar þú finnur íbúð sem þér líst á skaltu hafa sam­band við fasteignasöluna og biðja um að fá sent söluyfirlit. Á söluyfirlit­inu eru nákvæmari upplýsingar um íbúðina. Þar kemur fram hvort lán hvíli á íbúðinni eða hversu há lán hvíli á íbúðinni og hvort komi þá til greina að þú takir þessi lán eða eitthvert þeirra yfir við kaupin. Á sölu­yfirliti má einnig sjá fasteignagjöld og vatns- og fráveitugjöld (og hús­gjöld í fjöl­býli) sem þú verður að taka með í reikninginn þegar þú áætlar árlega greiðslubyrði eftir kaupin. Á söluyfirliti er einnig algengt að lýsa ástandi eignar, hvort komið sé að viðhaldi eða viðgerðum. Yfirleitt er tekið fram hvenær íbúðin sé laus til afhendingar sem getur skipt verulegu máli ef þú átt eftir að selja íbúðina þína eða hefur þegar selt og þarft að losa íbúð­ina fyrir tilsettan tíma.

Opið hús

Þegar þú sérð eign sem þér líst á er mikilvægt að hafa samband við fasteignasalann og kanna hvort að það verði haldið svokallað „opið hús“. Þá er íbúð opin til skoðunar á tilteknum tíma á tilteknum degi. Fasteignasalar hafa mismunandi hátt á, hvort þeir vilja að seljendur séu viðstaddir á opnu húsi eða hvort fasteignasalinn einn sé þar á staðnum til að taka á móti fólki og veita upplýsingar. Söluyfirlit íbúðar liggur ævinlega frammi á opnu húsi. Oft verður margt um manninn við þessi tækifæri og óhægt um vik að fá svör við öllum spurningum sem vakna. Á opnu húsi ættir þú samt að geta fengið á tilfinninguna hvort þér líst á íbúðina og metið hvort þú hafir áhuga á að gera hugsanlega tilboð í hana.

 Skoðun íbúðar með tilboð í huga

Ef þú kemst að þeirri niðurstöðu eftir að hafa skoðað íbúðina á opnu húsi að þú viljir hugsanlega gera tilboð í hana skaltu hafa samband við fast­eignasalann og fá að skoða íbúðina aftur með seljanda. Þess gerist ekki þörf en getur verið gott að hafa fasteignasalann með í þessari skoðun, einkum ef íbúðin er komin nokkuð til ára sinna og þér þykir ástæða til að hafa hlutlaust vitni að því sem seljandi segir um ástand íbúðar­innar.

Skoðun íbúðar er mikilvægt skref

Á kaupanda íbúðar hvílir rík skoðunarskylda. Þess vegna er mikilvægt að þú skoðir íbúðina eins vel og kostur er og þá að sjálfsögðu með hliðsjón af því hvort hún er ný, nýleg eða eldri. Þú skalt spyrja seljanda spjörunum úr um þau atriði sem máli skipta um ástand eignar­innar, búnaðar og inn­réttinga. Að sjálfsögðu ber seljanda að veita grein­argóðar upplýsingar um ástand íbúðarinnar og rétt svör við spurn­ingum þínum en þess verður ekki krafist að seljandi viti og upplýsi þig um leynda galla sem svo eru nefndir.

Hér getur þú séð dæmi um spurningar til seljanda.

Hvað áttu að bjóða hátt verð

Hvað áttu að bjóða hátt verð?

Þegar þú gerir tilboð í íbúð skaltu vega og meta með hliðsjón af ásettu verði hversu mikils virði íbúðin er fyrir þig og fjölskyldu þína. Á eftir­sóttum stöðum á höfuðborgarsvæðinu seljast íbúðir oft yfir kostnaðar­verði en í öðrum tilfellum vel undir kostnaðar­- eða ásettu verði. Sjálfsagt er að bjóða 3–5% lægra verð í íbúðina en ásett verð en gerðu samt ráð fyrir í kostnaðaráætlun vegna kaupanna að þú gætir þurft að taka hærra gagn­tilboði frá seljanda til að fá örugglega íbúðina. 

Láttu skynsemina ráða

Almenna reglan er sú að tilboð gildir í einn eða tvo sólarhringa frá því að þú undirritar tilboðið og það er sent til seljanda. Þú getur fengið gagn­tilboð frá seljanda og færð þá einnig tilskilinn frest til að taka afstöðu til þess. Oft verður mikið um að vera á meðan á þessu stendur og hvað þá ef fleiri en þú eru að bjóða í íbúðina á sama tíma. Þá ríður á að þú missir aldrei sjónar á hvað þú vilt greiða háa fjárhæð fyrir íbúðina og freistist ekki til að bjóða hærra en þú ræður vel við.

Kaupsamningur

Ef seljandi samþykkir kauptilboð þitt eða þú samþykkir gagntilboð seljanda er kominn á bindandi kauptilboð sem er ígildi kaupsamnings. Fasteignasalinn boðar þig þá til fundar með seljanda þar sem gengið er frá skriflegum kaupsamningi og hann er undirritaður. Fasteignasalinn sér um að þinglýsa kaupsamn­ingnum og þú sem kaupandi greiðir stimpilgjaldið sem er 0,8% af fast­eignamati eða 0,44% ef um fyrstu kaup er að ræða.

Greiðslutilhögun

Oftast nær máttu gera ráð fyrir þú verðir að greiða kaupverð íbúðar að hluta við undirritun kaupsamnings og að fullu á þremur til fjórum mán­uðum frá undirritun hans.

Fyrirvari um fjármögnun

Ef þú hefur ekki fengið greiðslumat og þar með vilyrði um lán og veist þess vegna ekki hversu hátt lán þú færð til íbúðarkaupanna er hægt að setja svonefndan fyrirvara um fjármögnun inn í kaupsamninginn. Fyrirvarinn gildir t.d. í þrjár vikur eða einn mánuð. Kaupsamningurinn fellur úr gildi eftir þann tíma ef þú hefur þá ekki fengið vilyrði um lán til kaupanna frá banka, lífeyrissjóði eða annarri lánastofnun.

Seljendur eru oft hikandi að taka tilboði með fyrirvara um fjármögnun, jafnvel þó að þú sért eini tilboðsgjafinn. Ef fleiri bjóða í íbúðina eru mestar líkur á að seljandi taki tilboði þar sem ekki er gerður fyrirvari um fjármögnun. Þess vegna er í flestum tilfellum betra að hafa fengið endanlegt greiðslumat áður en þú gerir tilboð í íbúð.

Afsal

Í kaupsamningi er tilgreint hvenær lokagreiðsla skuli innt af hendi og afsal gefið út. Þá hittist þið seljandinn aftur hjá fasteignasalanum. Á þeim fundi er gengið frá lokagreiðslunni og uppgjöri vegna fasteignaskiptanna. Í framhaldi af því gefur seljandi út afsal til þín fyrir íbúðinni. Fast­eigna­salinn sér um að láta þinglýsa afsalinu. Afsalið er yfirleitt sent samdægurs til þinglýsingar ef þess er nokkur kostur. Kaupandi á rétt á afsali þegar allar greiðslur hafa verið inntar af hendi.

Afhending

Í kaupsamningi er kveðið á um hvenær seljandi eigi að afhenda þér íbúð­ina. Yfirleitt gerist það á þeim degi sem þú innir af hendi loka­greiðslu skv. kaupsamningi og afsal er gefið út en afhending getur verið ákveðin fyrr, t.d. við undirritun kaupsamnings ef íbúð er þá laus til afhendingar. Kaupandi og seljandi geta einnig í kaupsamningi samið um að íbúð skuli afhent á tilteknum degi á tímabilinu frá undirritun kaupsamnings til útgáfu afsals.